Fórum Investiční gramotnosti

Společnost Gladstone Land Corporation oznámila, že získala zemědělskou farmu o rozloze 695 akrů v okrese Lincoln, Nebraska , za 2,4 milionu dolarů. Tato farma se skládá ze 600 akrů, kde se pěstuje kukuřice, fazole a brambory a zavlažují se třemi jímkami. Po akvizici uzavřela společnost Gladstone Land dlouhodobou smlouvu o pronájmu s prodávajícím, Malmkar Farms of Grant, Nebraska.

díky bornik, někde jsem to zahlédl, ale tak podrobně jsem to nezkoumal, protože LAND stále nepatří do mého ptf... v prosinci jsem neměl prašule na vstup a nyní už mi cena nepříjde tak dobrá... takže čekám...

Každopádně super zpráva, NAV zas poletí nahoru

LAND jsme taky dlouho sledovali, ale nedávno jsme ho vyřadili - z jednoduchého důvodu, nelíbí se nám podmínky, podle kterých je odměňován externí manažer společnosti (společnost Gladstone). Podstatnou součástí je % odměna z equity společnosti. LAND je sice dost aktivní v akvizicích, ale všimněte si, z čeho je financuje - vesměs jde o vydávání nových akcií. Společnost (a odměny pro externího manažera) roste, NAV ani FFO na akcii ale takový zázrak nejsou. Vidíme v tom velmi dobrý byznys pro manažera (což nemusí být nutně na škodu) a poměrně špatný pro investora (což už na škodu je, když vy jste ten investor). Proto si myslíme, že ani dividenda, ani cena akcie nijak závratně neporostou z jiného důvodu, než je čistý růst stávajících nájmů a cen pozemků. A tam nevidíme tak velký potenciál.

Všechny firmy Gladstone-ovic rodiny (GAIN, GOOD, GLAD, LAND) spadají pod Gladstone manažera a ten si za to bere svůj díl.
Vzhledem k tomu, že tyto firmy spravuje velmi dobře, tak s tímto poplatek osobně problém nemám ...pan Gladstone je opravdu velmi schopný ředitel.

Všechny Gladstone-ovic firmy spadají buď do BDC nebo REIT sektoru, takže tak jak píšu v každém článku, tak tyto firmy MUSÍ ze zákona vyplácet minimálně 90% zdanitelných zisků, aby firmy sama neplatila daně! To znamená, že růst prostě a jednoduše MUSÍ financovat buď dluhem nebo prodejem nových akcií.
Ale vzhledem k tomu, že Gladstoni jsou fakt machři, tak jakékoliv nové vydání akcií navýší NAV i FFO ... takže ač je akcií víc, tak je i zisku víc, tedy zisk, či FFO na jednu akcii zůstane stejný nebo se dokonce navýší.

Ano souhlas, z tohoto důvodu se cena motá a bude motat, furt na plus mínus stejné výši, což např. mě, jakožto DGI investora, vůbec nevadí ... akcie kupuju abych je držel a pobíral pravidelný příjemz dividend, takže když cena roste, tak mi to vadí ... nechci nakupovat dráž, všichni rádi nakupují ve slevách

Stačí kolik už platím na daních, takže ještě navíc platit daň z prodeje akcií? Děkuji nechci!

Super, to zní jako výzva k debatě Každopádně to asi bude chtít lepší argumenty, ty tvé nás zatím nepřesvědčily, že se mýlíme:

ad "schopný ředitel") Nemyslíme si, že by byl špatný, ale upozorňujeme, že neřídí společnost pro akcionáře (viz naše předchozí argumenty k ředění akcionářů a naše dovysvětlení níže).

ad "financování") Je pravda, že musí vyplácet 90 % zdanitelných příjmů. Ať se nebavíme abstraktně, tak u LAND to bylo v roce 2018 15 centů na akcii. Vyplatili cca 53 centů na akcii... To zní děsivě Ale je v tom háček - REITs mají obecně velké odpisy, a tak je mnohem vhodnější je posuzovat podle FFO (Funds From Operations), pro které ale 90% výplata nehraje roli. U LAND bylo FFO za rok 2018 38 centů na akcii (žádná sláva, ale mnohem lepší než 15 centů; ale upravené AFFO bylo 51 centů na akcii, tak možná tak špatně nebude...).

Každopádně existuje spousta REITs, které financují růst z vlastních dluhů nebo dokonce vykupují vlastní akcie (Simon Property Group,...). Nám se zdá (a to už je subjektivní) jako výhodnější financování udržitelně vysokým dluhem, když už jsou potřeba další zdroje.

ad "navýšení NAV i FFO") To nedává smysl - nové zdroje ani jedno nenavýší. Asi máš na mysli nové akvizice za ně. S tím souhlasíme. Problém je, že by tě měla zajímat hodnota na akcii (vlastnit 1 % ze zisku milion dolarů je to stejné jako vlastnit 0,001 % ze zisku miliarda dolarů).

ad "DGI") Jasně, my bereme nárůst ceny akcie jako jeden z průvodních znaků zvyšující se dividendy (alespoň u REITs je to hodně svázané). Každopádně, neznamená DGI "Dividend Growth Investor"? Pak bys měl primárně cílit na společnosti, které ti za deset let budou vyplácet více, ne stejně

Každopádně, bereme to jako debatu. Rozhodně nemáme patent na rozum, tak si rádi poslechneme protiargumenty

Jinak, k REITs jako takovým jsme dnes sepsali krátký úvodní článek na našem blogu: https://financnenezavisli.blogspot.com/ ... reits.html

Nechci se vám do toho vměšovat, ale nějak mi to přijde pouze jako zopakování toho co už VSbrok napsal a navíc nerozumím tomuto: Pak bys měl primárně cílit na společnosti, které ti za deset let budou vyplácet více, ne stejně

Jen se tak zeptam sice nemám Land ale mám jinou firmu od nich, proč by nebyly schopní ředitele a neřídí společnost pro akcionáře, když oni sami jsou jedni z největších akcionářů fyzických osob?

taky je nemam jen jsem kouknul na INSIDER NAKUPY. Upřímně se přiznám, že nevím kolik bere GLAD manažer v porovnání s jinými a jak jsou vůbec jinde odměňováni. Každopádně mám pocit že jsem něco o tomhle zahlédl v knize Inteligentní investor, ale ještě jsem se s tím nestihl vůbec poprat. Je to určitě část na kterou je dobré se zaměřit. Jinak jak píše "mnam84" taky mi to přijde divné, že by ho hlavní akcionáři odměňovali za něco co je proti nim.

LAND GLADSTONE DAVID CEO 10% Owner 2019-03-14 Buy 100,000 price 12.00

GLAD Marcotte Robert L President 2018-12-06 Buy 12,000 price 8.33
GLAD Schaltenbrand Nicole Frances Dubas CFO and Treasurer 2018-11-21 Buy 582 price 8.62
GLAD GLADSTONE CAPITAL CORP Marcotte Robert L President 2018-11-20 Buy 10,000 price 8.71

GOOD Cutlip Robert G President 2019-08-16 Buy 500 price 22.09 nakupuje kazdy mesic po cca 500 kusech uz vic jak rok
http://insiderbuyingselling.com/?t=GOOD&submit=

u GAIN i prodej http://insiderbuyingselling.com/?t=GAIN&submit=

Tak jak píše Ondra, mnam84, slon, nákupy vedení společnosti je jeden ze znaků, že chtějí pro sebe získat víc peněz (kdo by nechtěl, že?) a když nakupují akcie firmy, kterou řídí, tak je to zas znak, že se firmě daří/bude dařit dobře/lépe

Když koukám do přezentačky od vedení:
https://ir.gladstoneland.com/static-fil ... 752fdb0a76
tak za loňský rok byla divi ve výši cca 0,516 (neber mě doslova, všech 12 jsem nesčítal) a AFFO bylo cca 0,53.
Pro letošek očekává vedení 0,55 a divi prozatím vychází na 0,5346.
Takže výplatní poměr 98%, což je vysoké, ale furt na REIT OK = divi kryje.

No promiň ale srovnávat SPG s kapitalizací 52,7 miliardy s LAND s kapitalizací 242 mega, to jako bys brečel, že majitel paneláku zvedne nájemný o 1% a je boháč, zatím co ty s jedním bytem jsi zvedl nájemný o 10% a furt jseš chudák

NAV a FFO: opět podívej se do prezentačky na růst portfólia. Za každý nový dluh, za každé nové vydané akcie, koupili (akvizice) nějaký nový pozemek/farmu, což se ihned promítlo do růstu NAV a FFO/AFFO.
Tedy obrazně řečeno/příklad:
- měli milion akcií, s FFO na akcii 1 dolar
- po akvizici mají milion sto tisíc, s FFO na akcii 1,2 dolarů
Tedy větší dluh/víc akcií = vyšší FFO na akcii => divi bude opět navýšena

Jak to, že se NAV nezvýší? Vezmou dluh, či vydají akcie, a za to koupí nějakou farmu = hodnota majetku vzroste.

Ale kdepak, od kdy je růst ceny znakem/příznakem růstu ceny?
Co si s akciema "hraju", tak jsem už mooooockrát viděl, že cena akcií po oznámení dividendy klesla a to i když bylo oznámeno navýšení. A opačně jsem již několikrát viděl, že cena po oznámení snížení divi, naopak vzrostla!

Ano, od debaty tu jste správně, i když musím říct, že mluvit o sobě v množném čísle je vcelku zajímavé, tady si všichni tykáme

Jsi/Jste tu noví (2 příspěvky), takže se budu opakovat.
Ano primárně cílím na DGI, tedy akcie, které dlouhodobě každoročně dividendu zvyšují, ALE! taky jsem již v mnoha článčích psal, že jako "třešničku na dortu" mám v ptf i vysoko-dividendové akcie, které mi růst divi nahrazují její výší. Psal jsem o tom článek, zda je lepší mít jen růstové nebo vysoko-dividendové, najdi/najděte si ho na IG webu.
Tam mi vyšlo, že z pohledu příjmu je výhodnější prvních 15 let mít vysoko-dividendové, než divi-růstové ... ale protože nikdo neví co bude za 15 let, tak DIVIVERZIFIKACE je mantra, kterou každý DGI investor musí (měl by) dodržovat. Takže mám většinu DGI a k tomu pár high-divi pro boost divi příjmu.

článek si určitě přečtu, díky

Podnětů k diskuzi dost, super

Na začátek na vysvětlenou - FinančněNezávislí proto, že jsme dva Ale tentokrát píšu za sebe, takže mi klidně říkej Michale, žádný problém Ano, příspěvky máme dva, ale to nějak snižuje jejich hodnotu? Říkali jsme si (oba), že se sem přidáme, abychom sdíleli naše názory. Nikomu nepodsouváme, že máme vždycky pravdu.

Pak bys měl primárně cílit na společnosti, které ti za deset let budou vyplácet více, ne stejně - Tím bylo myšleno, že pokud ředí akcionáře stejným tempem jako rostou zisky, tak že za 10 let budou vyplácet pořád těch 50 centů. Neříkám, že je to nutně špatně, ale není to cílem investorů do rostoucích dividend. Netvrdím, že za těch 10 let LAND nebude mít vyšší dividendy na akcii, ale podle mají mnohem větší potenciál.

A opakujeme, že neříkáme, že společnost řídí špatně. Jen si myslím, že na tom velmi dobře vydělávají A to na úkor akcionářů. Nákupy akcií jsou ale dobrý protiargument, ten bereme. Každopádně několik důkazů z naší strany:

• 2014 - NAV $108 MIL; NAV per share $13.94 (7,753,717 shares); AFFO per share 0.46

• 2016 - NAV $163 MIL; NAV per share $14.21 (11,474,133 shares); AFFO per share 0.54

• 2018 - NAV $266 MIL; NAV per share $12.88 (18,462,219 shares); AFFO per share 0.51

Takže mezi lety 2014-2018 vyrostli 2,5x; hodnota tvého podílu (na NAV) se snížila o 8 %.

Výplatní poměr okolo 100 % AFFO je poměrně rizikový, ale není to výjimka. Dividenda nemá zrovna bezpečnostní polštář, ale teoreticky lze jejich sektor podnikání považovat za relativně stabilní v recesi. Asi bychom se u toho zarazili, ale pokud bychom viděli prostor pro růst FFO/AFFO na akcii (což ale u LAND moc nevidíme), nebyla by to pro nás stopka.

Nechápu, proč nejde srovnávat s SPG? Však tu nemluvíme o diverzifikaci portfolia ani o ničem dalším, co má s velikostí společného... $240 MIL kapitalizace pořád znamená hodně velkou firmu. Nevidím důvod, proč by se nemohli chovat podobně jako SPG - nic jim nebrání vykupovat akcie ani financovat růst z vlastních prostředků (to by samozřejmě nemohli vyplácet 100 % z nich...).

Co se týče toho, kolik si berou v porovnání s ostatními: Tam je potřeba si uvědomit, že spousta REIT je řízena interně, tudíž poplatky za správu neodvádí (ale zase si platí manažery a pracovníky přímo). To by bylo na velké srovnání, které na rovinu k ruce nemáme. Nám se spíš nelíbí způsob výpočtu odměny za správu, která je odvislá od velikost společnosti. To znamená, čím větší společnost, tím větší poplatky. To samozřejmě částečně dává smysl (větší společnost = více práce), na druhou stranu se tam ztrácí motivace vydělat víc pro akcionáře (ty nezajímavá tolik kolik podnik vydělá jako celek, ale kolik vydělá jejich investice - to není to stejné, když se jejich podíl s nově vydávanými akciemi snižuje).

Ať jsme konkrétní (z jejich výroční zprávy za rok 2018):

• A base management fee is paid quarterly and is calculated as 2.0% per annum (0.50% per quarter) of the prior calendar quarter’s total adjusted equity

• An incentive fee is calculated and payable quarterly in arrears if the Pre-Incentive Fee FFO for a particular quarter exceeds a hurdle rate of 1.75% (7.0% annualized) of the prior calendar quarter’s Total Adjusted Equity

• A capital gains-based incentive fee will be calculated and payable in arrears at the end of each fiscal year (or upon termination of the Amended Advisory Agreement). The capital gains fee shall equal: (i) 15% of the cumulative aggregate realized capital gains minus the cumulative aggregate realized capital losses, minus (ii) any aggregate capital gains fees paid in prior periods.

Suma sumárum, dostávají základ 2 % z equity (proto taky vydávají akcie a tolik si nepůjčují). Pak k tomu mají výkonnostní odměny z velikosti FFO (ne na akcii, takže opět závislé na velikosti podniku) a za výhodné prodeje aktiv (čím víc toho protočí za výhodné ceny, tím pro ně lépe - opět závisí na velikosti podniku, s tím mají víc příležitostí; obecně tuto odměnu nevidím jako zásadně problematickou). Pokud jsme to nikde nepřehlédli, žádná odměna za to, že ty se svým podílem vyděláš rok od roku víc.

A na závěr taky díky za tip na článek o tvé investiční filozofii, mrkneme na to.

Opakuji, že to je můj/náš názor. Investici si samozřejmě musí každý posoudit sám Jen je fajn, když u analýz zazní obě strany.