Fórum Investiční gramotnosti

Vokvok píše: ↑

19 lis 2020 23:57

lucas03 píše: ↑

14 lis 2020 11:00

Ja prave rozmyslam, ze zoberiem 1+kk/1+1 byt v Brne. Ta hypoteka, kde mi pozicia 90% banka za 2 percentny urok a v nasledujucich rokoch to bude zrat inflacia ma prilis laka. Aj ked ratam, ze na tom mozem prerobit, beriem to ako skusenost s prvym bytom na prenajom. Idealne by som to chcel samozrejme bez starosti, takze rozmyslam, ci niekto riesi investicne nehnutelnosti, kto by mi pomohol s kupou a vyjednavanim. A nasledne aj sprava bytu, to urcite nechcem riesit ja, pozeral som napriklad idealninajomce.cz a oni si beru 15%, s tym ze riesia opravy a platia najom, aj ked nie je nehnutelnost obsadena.

Co mi na to poviete? Zatial mi to znie ako no brainer. Pomaly pozeram ponuky v brne nech sa trochu zorientujem v cene a snazim sa na tom pocitat ROI podla vysky hypoteky. Nevadilo by mi dajme tomu na tu nehnutelnost prispievat par tisic mesacne a za 30 rokov je nehnutelnost cela moja.

Z REIT to moc nejde porovnavat podla mna, kedze tam je sice pekna dividneda/capital gain, ale pri nehnutelnosti to ROI dava hypoteka na uplne inu uroven.

Vydel porizovaci naklady cistym ziskem, konkretne trzbou z najmu * 20 let a pokud ti vyjde mene nez 1, tedy zhodnoceni <5% p.a. tak radim - jdi od toho! Dnes nakupovat byt ve velkych mestech na pronajem je @#€&* Jsou sice blazni, co jdou i do 3,8% zhodnoceni, najdi si na youtube ty dve zenske Kubasova a ta ucitelka - ta uz ma asi 12 bytu, ale pokud zacinas, ruce pryc!! Navic realne hrozi, ze bublina splaskne.

Snad obráceně ne?
(zisk z nájmu krát 20 let) děleno pořizovací náklady.

Ahoj, dotaz:

Mam moznost pres znameho (RM a developera) do nemovitostnich dluhopisu na Zlinsku. Jde o rekonstrukci komplexu BJ (puv. melo jit o kancly, ale covid) na Zlinsku. Hodnota nemo nyni +- 15M, rekonstrukce ca dalsich 15M (dluhopisy) + 3M jejich vlastni kapital.

Jde o short-term dluhopis na 2 roky se zhodnocenim 6% p.a. po dani, jejich "payout ratio" ma byt pouhych 30-40% = melo by byt safe. Byty se budou prodavat za hotove, nikoli pronajimat, obrat chteji na otocku strkat do dalsich pod. projektu s moznosti emise dalsich dluhopisu atd.

Prostrednik je muj znamy z byznysu (driv. klient), k prilezitosti jsem se dostal zcela sam vlastni zvedavosti (pote, co vytocil spatne cislo na meho jmenovce, ala The Big Short ), sam v tom ma 0,5M, pritel jeho byvalky dalsich X melounu atd.

Jelikoz dluhopisy ve svem div. ptf jeste nemam. Tak uvazuji tam budto strcit zkusmo 100k ze sveho, ci 200-300k banky, za predpokladu, ze:
• vice nez 100k se mne nechce pri existenci velmi levnych cizich penez v zadnem pripade topit do bezpecnych, ale mozna mene likvidnich aktiv (no na rovinu, me akciove ptf zatim neperformuje vyrazne lepe, nez tenhle potencialni dluhopis )
• jsem kapanek cinkly z ustavicnych nakupu akcii, rvani penez do RD, byznysu, etc.
• prip. mes. splatku bych umel splacet levou zadni, pri letmym propoctu bych rok zivil banku, a druhy rok vydelaval
• Robert "vemsidobrydluh" Kiyosaki by mozna byl pysny
• realna skola a diverzifikace je zde pro mne vice, nez realizace zasadnich zisku (coz bude ca par tisic v dobe navraceni jistiny po 24m), clovek do toho smoci nos, kdovi, koho vsechno pri tom potka, etc.
• akciove trhy jsou vysoko, tedy se poohlizim po dalsich aktivech s potencialem

Co si o tom myslite? Ma zde "dobry dluh" smysl ci resit jen VK?

Dle vyjadreni znameho neni problem s kupci BJ ani s investory (je pokryty zajem obou stran).

No, první otázka je (když je to tak bezpečný a skvělý), proč si nepůjčí v bance. Tam by jim půjčili možná i levněji.

Druhá otázka je, proč jdou formou dluhopisů na tak krátkou dobu, a ne třeba formou směnek či co já vím nějakým smluv o půjčce atd. Dluhopis je administrativně náročnější a jeho hlavní výhoda - snadná převoditelnost je u tak krátké půjčky skoro zbytečná.

Každopádně si dobře promysli negativní scénář, co budeš dělat, když ti dluhopis nesplatí. Domůžeš se peněz? Půjde firma do konkurzu a ty uvidíš jen zlomek vložené částky a ještě po několika letech?

Netvrdim, ze je to skvele, skvele je udelat x2 na nejakem Faangu za rok, ale je to investice do pro mne nove oblasti, v ramci diverzifikace a 100k je akceptovatelne riziko a 2lety interval idealni na otukani se navzajem. Banka je co jsem pochopil oser a posledni moznost

mě dluhopisová investice přešla po tom co ve videu Wood & Company řekl, že vydávají dluhopisy pod 1 mil EUR, které nepodléhají ČNB a nyní je 1 miliarda nesplacených dluhopisů v ČR

pak jsem si dál hledal co bych dělal kdyby přestali platit a to mě dorazilo
https://finlord.cz/2018/12/postupovat-k ... dluhopisy/

soudní tahanice pak na několik let a právníky musí taky někdo živit, tudíž bys ve výsledku mohl zjistit, že kvůli 100k se s nikým soudit nebudeš - obzvlášť když je víceméně jasný že ty prachy už nemá.

lucas03 píše: ↑

14 lis 2020 11:00

Ja prave rozmyslam, ze zoberiem 1+kk/1+1 byt v Brne. Ta hypoteka, kde mi pozicia 90% banka za 2 percentny urok a v nasledujucich rokoch to bude zrat inflacia ma prilis laka. Aj ked ratam, ze na tom mozem prerobit, beriem to ako skusenost s prvym bytom na prenajom. Idealne by som to chcel samozrejme bez starosti, takze rozmyslam, ci niekto riesi investicne nehnutelnosti, kto by mi pomohol s kupou a vyjednavanim. A nasledne aj sprava bytu, to urcite nechcem riesit ja, pozeral som napriklad idealninajomce.cz a oni si beru 15%, s tym ze riesia opravy a platia najom, aj ked nie je nehnutelnost obsadena.

Co mi na to poviete? Zatial mi to znie ako no brainer. Pomaly pozeram ponuky v brne nech sa trochu zorientujem v cene a snazim sa na tom pocitat ROI podla vysky hypoteky. Nevadilo by mi dajme tomu na tu nehnutelnost prispievat par tisic mesacne a za 30 rokov je nehnutelnost cela moja.

Z REIT to moc nejde porovnavat podla mna, kedze tam je sice pekna dividneda/capital gain, ale pri nehnutelnosti to ROI dava hypoteka na uplne inu uroven.

Realitni shaker dela seminare, ale taky pro investory nakupuji nemovitosti. Ta sluzba stoji asi 50 tis., resp. 70 tis. Kc pro byt v Praze. Na jednu stranu vetsi jednorazovy naklad. na druhou stranu, vyssi jistota, ze clovek nic neposere. Plus vetsi sance, ze vyjednaji slevu z ceny.

A jakou maji motivaci vyjednat slevu, kdyz maji fixni odmenu?

Vosa píše: ↑

20 lis 2020 18:43

Snad obráceně ne?
(zisk z nájmu krát 20 let) děleno pořizovací náklady.

Jo mas pravdu. Lepe se funguje s 200 nasobkem najmu, to se vyplati vzdy. V Praze je navratnost pry aktualne 400 a to nevim komu se vyplati....

Marek píše: ↑

04 pro 2020 11:20

Netvrdim, ze je to skvele, skvele je udelat x2 na nejakem Faangu za rok, ale je to investice do pro mne nove oblasti, v ramci diverzifikace a 100k je akceptovatelne riziko a 2lety interval idealni na otukani se navzajem. Banka je co jsem pochopil oser a posledni moznost

Ahoj, na prvním místě při investici, je ochrana kapitálu a to v tomto případě splněno není, jestli je pro tebe 100k, kapesné, pak ok, ale kolik takových investic v budoucnu uděláš, když tolik riskuješ? Nešel bych do podobných dluhopisů ani za 20% a může být kolem toho známých kolik chce. A jestli do toho někdo známý dal peníze, to neznamená vůbec NIC. Použij fakta, ne pocity.

Vokvok píše: ↑

10 pro 2020 02:02

A jakou maji motivaci vyjednat slevu, kdyz maji fixni odmenu?

Tak prave to, ze nemaji provizi z ceny, podle me zajistuje, ze se nebudou snazit cenu drzet vysoko. Kdyz to bude levnejsi, je jim to jedno. A je to pro ne sluzba investorum a cim spokojenejsi investori budou, tim vice se budou vracet (nekteri uz pres ne koupili treba ctyri byty). Navic ty holky to evidentne bavi